“Valoarea proprietatilor imobiliare trebuie sa faca obiectul unei monitorizari frecvente. Pentru proprietatile imobiliare de natura comerciala trebuie realizata o evaluare cel putin o data pe an, iar pentru proprietatile imobiliare de natura locativa, evaluarea trebuie realizata cu o frecventa de cel putin o data la trei ani”, spun regulile BNR.

“In situatia in care conditiile pietei imobiliare suporta modificari semnificative, evaluarea se va efectua cu o frecventa mai ridicata”, precizeaza regulamentul bancii centrale.

Din 2006, timp de doi ani, piata imobiliara a cunoscut o perioada de crestere continua, preturile atingand punctul maxim in primavara lui 2008.

Bancile au dat credite cu ipoteca si nu au mai avut niciun interes sa faca reevaluari in aceasta perioada, dat fiind ca apartamentele se scumpeau si nu era nicio problema in acoperirea imprumutului. De anul trecut, situatia s-a schimbat, dar nici scaderile din 2009 nu i-au facut pe bancheri sa se grabeasca. In 2009, preturile apartamentelor au scazut cu aproximativ 30%.

Astfel, daca in 2008 o garsoniera valora 70.000 de euro, un an mai tarziu aceasta costa 50.000 de euro. In cazul unui apartament cu doua camere, diferenta in jos era de la aproximativ 90.000 de euro la 70.000 de euro. Iar in 2010 devalorizarea a fost si mai mare, in unele cazuri apartamentele ajungand sa coste chiar si cu 40% mai putin fata de perioada de boom al pietei imobiliare.

In aceste conditii, bancile au decis ca se impune o reevaluare riguroasa. “Pana acum nu se facea, pentru ca piata era de asa natura”, ne-a declarat Alina Ferseta, director de marketing la Volksbank.

“Conform regulamentului BNR, bancile au obligatia sa faca o reevaluare a garantiilor imobiliare cel putin o data pe an. Ramane insa la latitudinea fiecarei banci cum face acest lucru”, a explicat pentru incont.ro Radu Ghetea, presedintele Asociatiei Romane a Bancilor.

Institutiile financiare au preferat in trecut sa nu trimita evaluatori la usa datornicului, ci sa faca reevaluarea “la pachet”, la pretul pietei, in functie de zona in care este amplasat imobilul garantat. Acum lucrurile stau altfel.

“Am cerut acordul clientilor de a primi evaluatorul agreat de banca. Totul se face in prezenta proprietarului, se fac poze, procedura decurge ca la o evaluare obisnuita. Nu am intampinat pana acum refuzuri, desi clientii au pus foarte multe intrebari. Am incercat sa facem reevaluarile dupa ce am obtinut acordul, dar conform contractului de creditare, banca are acest drept”, spun reprezentantii Volksbank, care au precizat ca pana acum circa 30-50% dintre garantiile cu ipoteca ale bancii au fost reevaluate.

Ce inseamna acest lucru pentru clientul de rand?

“In mod normal nimic. Daca ratele au fost platite la timp, atunci nu se intampla nimic. Daca exista insa restante, pot avea loc executari”, spune Radu Ghetea.

“Este normal ca, periodic, activele colaterale sa fie reevaluate, pentru a vedea daca ipoteca mai corespunde cu valoarea imprumutului. Reevaluarile se fac in functie de ce scrie in contract. In acesta poate fi stipulat ca, in cazul in care valoarea imobilului ipotecat scade, debitorul trebuie sa vina cu garantii suplimentare”, ne-a explicat la randul sau Mugur Stet, purtatorul de cuvant al bancii centrale.

“Sunt convins ca bancile au facut aceste reevaluari periodice. Este in interesul lor”, a adaugat Stet.

In ceea ce priveste taxa de evaluare, de circa 100 de euro pentru fiecare imobil ipotecat, aceasta este suportata de banca, in cazul Volksbank. Nu este insa o regula. “Depinde ce scrie in contract: costul poate cadea fie in sarcina bancii, fie a clientului”, spune Radu Ghetea.

Asadar, contractul face legea! Prin urmare, nu trebuie sa-l semnezi niciodata “ca primarul”, sa iti cunosti foarte bine drepturile si obligatiile si sa fii constient de cum se poate intoarce banca impotriva ta.

In concluzie, cine a garantat cu o locuinta care in momentul de fata este cu mult sub pretul la care a fost evaluata in urma cu doi, trei ani, acum se poate trezi intr-una dintre urmatoarele situatii:

1. Daca a fost bun platnic, scapa basma curata, asa cum ne-a asigurat presedintele Asociatiei Romane a Bancilor. "Daca clientul nu plateste, atunci banca are posibilitatatea de a declara exigibilitatea anticipata a creditului, poate incepe executarea silita sau convine cu clientul sa faca o restructurare a creditului. Nu cred ca exista solutii-standard, depinde de situatie", spune Radu Ghetea.
2. Banca poate decide sa ceara garantii suplimentare (un alt imobil, un autoturism) ori giranti, in functie de ce este stipulat in contract.
3. In lipsa unor garantii suplimentare, banca poate hotari sa mareasca dobanda, deoarece creditul este considerat mai riscant. Sau institutia financiara poate constitui provizioane la BNR pentru a-si asigura riscul.
4. Clientului i se mai poate cere rambursarea in avans a creditului, dar acestea sunt situatii rar intalnite, cand banca stie exact, din datele oferite la contractarea creditului, ca respectivul client detine bunuri pe care le-ar putea aduce drept garantie (o masina, de pilda), dar refuza sa faca acest lucru.
5. In cazul in care datornicul nu poate oferi garantii suplimentare, atunci poate aduce un codebitor, care isi asuma responsabilitatea platii ratelor, alaturi de persoana care a contractat creditul.

Daca banca a dat un credit de 100.000 de euro cu ipoteca pe un apartament care acum face doar 50.000, Banca Nationala o obliga sa puna restul de 50.000 deoparte, drept garantie.  La fel si colosalele sedii bancare, activele, n-ar suporta o reevaluare, nici ele nu mai fac cat faceau odinioara si ar obliga bancile la noi rezerve bancare, adica alti bani pusi deoparte, care nu mai fac profit. Fara profit bancar si impozitul la bugetul statului va suferi. Cu acest argument, bancile vor sa convinga autoritatile financiare ca nu e momentul unei reevaluari, chiar daca legea o impune.

Bancherii ne dau totusi asigurari ca reevaluarea garantiilor este o formalitate si ca interesul institutiilor financiare este sa-si primeasca in continuare ratele, in conditiile in care multi dintre romani si-au vazut salariile diminuate sau unii dintre ei au ramas chiar someri. Si asta pentru ca executarile silite inseamna bani, iar bancile nu pot fi sigure ca prin vanzarea unui imobil vor recupera in totalitate datoria.