Piata imobiliara germana pare ca a intrat intr-o perioada de boom in contextul crizei datoriilor de stat din zona euro si incetinirii cresterii economice mondiale.

Masurile anticriza si de stimulare a economiei luate de bancile centrale au redus randamentul activelor sigure, precum obligatiunile de stat germane, in timp ce detinerile care ar da castiguri bune, precum datoriile guvernamentale ale statelor de la periferia zonei euro, sunt ocolite din cauza incertitudinilor privind viitorul Europei.

Fortress Investment Group se pregateste sa vanda 38.000 de apartamente in Dresda, o mare parte dintre acestea in blocuri construite in perioada comunista, dupa ce mai multe fonduri de investitii, inclusiv gigantii americani Blackstone Group si Cerberus Capital Management, au cumparat in acest an portofolii de proprietati care includ astfel de locuinte.

"Apartamentele germane sunt smulse din mainile celor care le vand. Pentru fiecare portofoliu scos la vanzare exista cerere din plin", comenteaza pentru Bloomberg Andre Adami, analist la BulwienGesa AG, in Berlin, preluat de Mediafax.

Investitiile straine pe piata rezidentiala din Germania au crescut puternic in acest an, fondurile de capital privat, companiile de asigurari si fondurile de pensii fiind in cautarea unor active sigure, dar care sa dea randamente mai bune decat, spre exemplu, obligatiunile de stat germane, americane sau japoneze.

Aproape jumatate dintre achizitiile de proprietati rezidentiale efectuate in prima jumatate a acestui an in Germania au fost realizate de investitori straini. Acestia au platit 3,3 miliarde euro pe astfel de proprietati in primul semestru, cea mai ridicata suma din 2008 si mai mult decat totalul investitiilor straine pe piata rezidentiala germana efectuate anul trecut, de 2,4 miliarde euro, potrivit datelor casei de brokeraj imobiliar Jones Lang LaSalle, citate de Bloomberg.

"Rezidentialul german este una dintre cele mai atractive clase de active la ora actuala in Europa", a declarat Roger Orf, seful departamentului imobiliare la Apollo Global Management, fond de capital privat din New York care detine 15% din actiunile Deutsche Annington Immobilien AG, cel mai mare proprietar de locuinte din Germania.

In acest an, oferta de pe piata rezidentiala germana totalizeaza aproape 100.000 de apartamente, scoase la vanzare de diversi investitori, inclusiv firme de capital privat, pentru a-si rascumpara datoriile acumulate inainte de varful pietei atins in 2008.

In luna martie, gigantul american Blackstone a cumparat aproximativ 8.000 de apartamente in Germania, majoritatea in blocuri comuniste, de la firma Level One, intrata in insolventa. In mai, Cerberus Capital Management a achizitionat 22.000 de apartamente de la o alta companie insolventa, Speymill Deutsche Immobilien, in cadrul unei operatiuni de 985 milioane euro, de restructurare a datoriilor.

"Plattenbauten (denumirea germana a apartamentelor din panouri prefabricate, caracteristica a blocurilor comuniste din Germania - n.r.) sunt foarte eficiente. Poti cumpara multe proprietati intr-o singura locatie si ajungi sa detii 1.000 de apartamente similare, care pot fi administrate omogen", spune Chrstian Schulz-Wulkow, partener la Ernst & Young Real Estate, Berlin.

Cele 38.000 de apartamente scoase la vanzare de Fortress au fost cumparate in 2006 de la autoritatile locale din Dresda pentru 1,7 miliarde euro. Asemenea multor companii care au cumparat proprietati la varful boom-ului imobiliar, grupul american a constatat in scurt timp ca apartamentele nu pot oferi venituri suficient de consistente prin inchiriere sau din vanzari pentru a justifica pretul ridicat platit pentru portofoliu.

Subsidiara germana a Fortress vrea acum sa vanda apartamentele la un pret de pornire de 1,8 miliarde euro pentru intregul portofoliu. Compania are de platit anul viitor datorii de 3,1 miliarde euro.

Pe langa o economie solida, stabila si atractiva, Germania ofera proprietati imobiliare mai ieftine decat in alte tari din Europa de Vest. Spre exemplu, pretul mediu al unui apartament din Berlin este de aproximativ 2.000 euro pe metru patrat, respectiv 3.600 euro in Munchen, cel mai scump oras din Germania. Sumele par mici in comparatie cu 7.000 euro pe metru patrat in Paris sau 9.500 euro pe metru patrat in Londra, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.

Preturile din Berlin si Munchen sunt insa in crestere puternica, mai precis cu 16,8% in ultimele 12 luni, potrivit companiei de brokeraj ImmobilienScout din Berlin. Chiriile au crescut cu 8,3% in Berlin in ultimele 12 luni si cu 6,4% in Hamburg.

Totodata, din in ce mai multi germani isi cumpara locuinte, intrand involuntar in competitie cu marii investitori, pentru a-si investi economiile amenintate de criza datoriilor de stat.

Germania are o rata de improprietarire relativ redusa, de aproximativ 46%, fata de 84% in Spania sau 65,5% in SUA, potrivit institutului Ifo. Cererea pentru apartamente este mai ridicata in zone urbane, unde se poate gasi mai rapid un loc de munca.