Potrivit unui comunicat al companiei, cel mai complex proiect din portofoliu a fost evaluarea Palatului BCR, clădirea monument istoric din Piaţa Universităţii.

”Deţinută în prezent de BCR, clădirea situată în inima Bucureştiului a fost finalizată în 1906, pe baza planurilor arhitecturale ale lui Oscar Maughsch, iar înainte de a deveni proprietatea băncii a fost sediul Societăţii de Asigurări „Generala”. Palatul BCR ocupă 4.000 de metri pătraţi de teren, inclusiv fosta grădină a Palatului Şuţu, care găzduieşte acum Muzeul Municipiului Bucureşti, şi are 12.000 de metri pătraţi utili, distribuiţi în două corpuri cu cinci niveluri fiecare, dintre care unul subteran, la care se adaugă şi mansardă pentru unul dintre corpuri”, se arată în comunicat.

Evaluarea clădirii BCR s-a desfăşurat în etape, pe parcursul a patru luni, o perioadă atipică având în vedere că un proces clasic de evaluare pentru o clădire, bazat pe standardele ANEVAR, necesită în general cel mult două săptămâni.

”O astfel de clădire unică a necesitat specialişti cu experienţă şi expertiză în proprietăţi similare, în domenii precum arhitectură, evaluare a componentelor artistice, inginerie şi estimări ale costurilor de reconstrucţie. Odată formată echipa, următorul pas a fost de colectare a tuturor datelor despre istoricul proprietăţii şi despre lucrările de construcţie şi renovare, incluzând măsurători, planuri cadastrale şi studii privind structura de rezistenţă, toate necesitând eforturi extinse care au durat câteva săptămâni”, explică Raluca Buciuc, Head of Valuation Services and Hospitality Advisory Services în cadrul Colliers International.

Analiza veniturilor potenţiale, a gradului de ocupare şi a valorii de vânzare a dus la concluzia că soluţia fezabilă pentru Palatul BCR este transformarea clădirii într-un hotel de lux, calculele finale arătând că acest scenariu ar fi cu 15% mai profitabil pentru un investitor, în comparaţie cu scenariul unei clădiri de birouri. Pentru a acomoda un hotel de lux afiliat unui lanţ internaţional, o clădire trebuie să ofere cel puţin 100 de camere, iar Palatul BCR poate găzdui în jur de 150 de camere.

”Investiţia este însă semnificativă, aşa cum e de aşteptat pentru o clădire cu o compartimentare specifică. Dar piaţa confirmă că poate absorbi o ofertă pentru un astfel de hotel. În general, clădirile cu o structură solidă, ce poate fi păstrată, dar care necesită renovări în toate celelalte zone pentru a putea fi reconvertite, presupun o investiţie de aproximativ 900 de euro pe metru pătrat, fără a lua în considerare investiţia pentru mobilă şi pentru toate celelalte echipamente specifice. Un hotel premium adaugă încă 10.000 - 15.000 de euro pe cameră pentru mobilarea şi dotarea integrală, în timp ce în cazul unui hotel de lux investiţia poate chiar să se dubleze”, explică Raluca Buciuc.

Palatul BCR nu este prima clădire istorică evaluată de Colliers International. Compania de consultanţă imobiliară a dezvoltat un departament de evaluare şi consultanţă solid, care generează aproximativ 15% din cifra de afaceri a companiei, evaluând în ultimii 5 ani peste jumătate de milion de proprietăţi cu o valoare totală de 40 de miliarde de euro. Printre clădirile istorice evaluate se numără cea care găzduieşte acum hotelul Hilton Garden Inn din centrul Bucureştiului, vechea clădire Marmorosch Blank, care este în curs de reconversie în hotelul Autograph by Marriott sau Hotel Unirea din Iaşi, toate având ca scop strict determinarea potenţialului economic.

”O particularitate importantă a pieţei imobiliare din România este lipsa de transparenţă, atât în ceea ce priveşte tranzacţiile anterioare, cât şi în ceea ce priveşte bazele de date publice cu istoricul transformărilor clădirilor. O evaluare se face, în general, prin comparaţie cu tranzacţii similare anterioare, deci este necesar să ne putem baza pe un precedent. Când vine vorba de evaluările clădirilor istorice este şi mai dificil, pentru că înregistrările vechi şi studiile tehnice nu sunt colectate şi puse la dispoziţie într-o arhivă publică”, subliniază Raluca Buciuc.